Vivienda Protegida

Descripción

CONCEPTO DE VIVIENDA CON PROTECCIÓN PÚBLICA:

Se entiende por Vivienda con Protección Pública la que, con una superficie construida máxima de 150 metros cuadrados, cumpla las condiciones de destino, uso, precio y calidad establecidas reglamentariamente y sea calificada como tal por la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de la Comunidad Andaluza.

El acceso a la Vivienda con Protección Pública será en propiedad, en arrendamiento o arrendamiento con opción de compra.

VIVIENDAS CON PROTECCIÓN PÚBLICA PARA VENTA O USO PROPIO.

En el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad Andaluza, se distinguen dos tipologías de Viviendas con Protección Pública en régimen de venta o uso propio, en función de sus límites de superficie, precio máximo y requisitos de acceso:

Viviendas con Protección Pública de Precio Básico (VPPB).

Límite de ingresos familiares 5,5 veces el IPREM. Sujetas a un precio máximo legal de venta y la superficie debe ser inferior a los 110 metros cuadrados.

Viviendas con Protección Pública de Precio Limitado (VPPL).

Límite de ingresos familiares: 7,5 veces el IPREM. Tiene una protección de 20 años pero se puede descalificar a partir de los 15. Superficie máxima es de 150 m². Sujeta a un precio legal máximo

Vivienda con Protección Pública para Arrendamiento (VPPA).

Límite de ingresos familiares: 5,5 veces el IPREM. Está sujeta a una renta máxima anual.

Vivienda con Protección Pública para Arrendamineto con Opción de Compra (VPPA OC).

El régimen de alquiler dura 7 años y después se puede optar a la compra, descontando el 50% del alquiler al precio de adquisición. Límite de ingresos familiares: 5,5 veces el IPREM.

CARACTERISTICAS DE ESTE TIPO DE VIVIENDAS:

  1. Superficie construida máxima de 150 m2 en el caso de las VPPL.
  2. Superficie construida máxima de 110 m2 en el caso de las VPPB.
  3. Sujeción de ambas al Precio Máximo Legal de Venta. (PMLV).
  4. La duración del régimen legal de protección pública es de 15 años en los dos tipos, a contar desde la fecha de la Calificación Definitiva, sin posibilidad de descalificación voluntaria.
  1. Ser mayor de edad o menor emancipado y no encontrarse incapacitado para obligarse contractualmente.
  2. Que los ingresos familiares no excedan de 5, 5 veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples), en el caso de la VPPB, o bien 7,5 veces el IPREM en el caso de la VPPL.
  3. Que ninguno de los miembros de la unidad familiar sean titular/es del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute (usufructo), sobre otra vivienda en todo el territorio nacional, con las siguientes excepciones:

3.1. El derecho recaiga sobre una parte alícuota de la vivienda no superior al 50% y se haya adquirido por título de herencia.

3.2. No tenga adjudicado el uso de la vivienda que constituía la residencia familiar a causa de sentencia judicial de separación o divorcio.

TABLAS INGREOS MAXIMOS

Los requisitos deberán ser acreditados a fecha de suscripción del contrato privado de compraventa (contrato de adjudicación definitiva que suele firmarse unos 2/3 meses antes de la entrega) o título de adjudicación (escritura de adjudicación).

1. Que la vivienda se destine a domicilio habitual y permanente de sus ocupantes.

2. Que los adquirentes de la vivienda, procedan a su ocupación en el plazo máximo de un año desde la entrega de la misma.

3. Que en el caso de realizar obras o reformas, se obtenga la autorización de la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación.

LAS AYUDAS A LAS VIVIENDAS PROTEGIDAS VPPB Y VPPL.

Ambas, están condicionadas a que la Cooperativa obtenga un préstamo convenido para la ejecución de la obra.

A este respecto, el tipo de préstamo que está siendo solicitado para la financiación de nuestros proyectos, es el préstamo promotor, teniendo en cuenta que las condiciones de éste, no son tan restrictivas como las del préstamo convenido.

PRINCIPALES REQUISITOS DEL PRESTAMO CONVENIDO:

El préstamo convenido es más restrictivo en cuanto a los ingresos máximos permitidos. En este sentido, exige que el adjudicatario de la VPPL no supere 6,5 veces el IPREM, en lugar de 7,5 veces el IPREM.

Por otro lado, también es más restrictivo a la hora de establecer las condiciones de financiación. En este sentido, la superficie máxima computable de la vivienda a efectos de financiación, se establece en 90 m2 útiles como máximo. Aquellas que tengan una superficie superior, como es el caso de la mayoría de las viviendas de nuestros proyectos, seguirán teniendo derecho a la financiación pero referida únicamente a un máximo de 90 metros2 de superficie útil computable, por lo que en estos casos, se obtendría menor porcentaje de financiación.

Los préstamos convenidos, son también más restrictivos en cuanto al régimen de protección. En este sentido, la duración del mismo, sin posibilidad de descalificación voluntaria, será permanente, en lugar del máximo de los 15 años establecido para ambos tipo de viviendas protegidas, siempre que la promoción se haya desarrollado en suelo destinado por el planeamiento a vivienda protegida, como es el caso de todos nuestros proyectos.

Por último, otra de las restricciones de este tipo de préstamo convenido es que, en el caso de que se necesite vender la vivienda o ceder el uso de la misma y sus anejos antes de transcurridos 10 años desde la fecha de la adquisición, se deberá cancelar el préstamo íntegramente, al tiempo que reintegrar las ayudas financieras que se hubieran obtenido, más los intereses legales, siempre, previa solicitud de autorización de la Junta de Andalucia, que tendrá derecho de tanteo y retracto sobre esa vivienda.

Particularidades de una Cooperativa en la promoción de vivienda protegida Las cooperativas pueden promover tanto viviendas libres como protegidas. Las viviendas con Protección Pública son conceptuadas en  el  Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Junta de Andalucia y deben cumplir determinados requisitos de superficie, destino (vivienda habitual) y precio máximo.

A estas viviendas, calificadas como protegidas, teóricamente les sería de aplicación la regulación del Real Decreto 2028/1995 de 22 de diciembre que establece que para obtener financiación cualificada estatal al amparo de los planes Estatales de viviendas de Protección Oficial las cooperativas deben cumplir determinados requisitos.

En todo caso, los requisitos exigidos en el Real Decreto tienen el máximo interés ya que, pueden servir de guía recomendable a todo tipo de cooperativas para que el modelo de gestión democrática cooperativa no se diluya; dichos requisitos son básicamente:

  • Los poderes de representación para la gestión de la promoción deberán ser expresos y por escrito, actuando el apoderado, siempre, en nombre y por cuenta de la cooperativa y de acuerdo con las instrucciones de ésta; debiendo constar expresamente la prohibición de nombrar sustituto; no podrá admitirse cláusulas de irrevocabilidad ni de exoneración de la responsabilidad.
  • La resolución (extinción a instancia de la cooperativa del contrato de arrendamiento de servicios suscrito, no conlleva más indemnización que la derivada del perjuicio ocasionado a la otra parte.
  • Las facultades concedidas en el poder o en los contratos de servicio no pueden extenderse a actos de dominio o a los que sea preceptivo el acuerdo de Consejo Rector o de la Asamblea General.
  • Que la aprobación, renovación o en su caso resolución de los contratos con la gestora, la adquisición del suelo, el encargo y aprobación del proyecto de obra, la elección de la constructora, la aprobación del contrato de ejecución de obras la recepción de obras, deberán ser ratificados por la Asamblea General, o acordados por ésta si los estatutos establecieran la competencia plena de dicho órgano.
  • En el caso de existir contrato con la Gestora antes de la inscripción de la constitución de la cooperativa en el Registro, la ratificación debe de adaptarse en la primera Asamblea General que se celebre posteriormente a la citada inscripción. Sobre estas exigencias así como sobre todo lo relacionado con las viviendas protegidas: obtención de la calificación, primero provisional y luego definitiva, requisitos de los socios-adquirientes, etc., el órgano competente dentro de la administración de la Junta de Andalucia es, actualmente, la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación, en cuyas oficinas se podrá obtener información al respecto

PREGUNTAS FRECUENTES

Se podrá adquirir una Vivienda Protegida a través de la Promoción Pública o de la Promoción Privada.

En el caso de la Promoción Pública, el desarrollo es promovido directamente por la Administración Pública o empresas y organismos dependientes de ésta. Cuando esto ocurre, la demanda suele ser mayor a la oferta, por lo que las viviendas se adjudican mediante sorteo.

En el caso de la Promoción Privada, el desarrollo puede ser promovido directamente por un promotor inmobiliario o bien se puede ser desarrollado a través de una Cooperativa de Viviendas o a través de una Comunidad de Bienes. En estos dos últimos supuestos se recomienda la contratación de una Empresa Gestora inmobiliaria, para asesorar íntegramente el desarrollo de la promoción. En cada caso, el tipo de gestión será diferente.

Las Viviendas Protegidas están sometidas a un Régimen Legal de Protección durante un número determinado de años que variará en función de la tipología de vivienda que se trate y del Plan de Vivienda al que se acoja.

En lo que se refiere a las tipologías VPPB y VPPL, actualmente la duración del régimen legal de protección es de 15 años a contar desde la fecha de la Calificación Definitiva.

Sí, ahora bien, la venta a terceros estará sujeta a las siguientes condiciones:

  1. En primer lugar, la Junta de Andalucia tiene la facultad de ejercer el Derecho de Tanteo y Retracto en las segundas o posteriores transmisiones onerosas de vivienda protegida cuando se halle ubicada en alguno de los municipios recogidos en la Orden 2907/2005, de 23 de septiembre.
  2. Deberá ser vendida por el Precio Máximo Legal de Venta establecido para cada uno de los municipios de la Junta de Andalucia, mediante Orden de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio.
  3. Debe solicitar Autorización de la Transmisión excepto en estos dos casos:
    • Si hay disolución de la sociedad de gananciales matrimonial, siempre y cuando la vivienda sea adjudicada a uno de los cónyuges o comuneros.
    • Si hay extinción de condominio (existe “condominio” cuando dos o más personas comparten el dominio de una misma vivienda), siempre y cuando la vivienda sea adjudicada a uno de los cónyuges o comuneros.

Sí, pero deberá ser alquilada por el importe de la Renta Máxima Legal y regulado mediante un contrato de alquiler  que deberá ser presentado para su visado a la Junta de Andalucia.

La Calificación Provisional es el acto administrativo por el que la Consejería de Medio Ambiente, Vivienda y Ordenación del Territorio reconoce provisionalmente el cumplimiento de los requisitos en base a un proyecto, condicionado a que, una vez terminada la construcción e inspeccionada por los técnicos, se verifique su ejecución.

Efectuadas las pertinentes comprobaciones sobre que el proyecto ejecutado coincida con el presentado en la Calificación Provisional y se haya cumplido la normativa técnica específica de vivienda protegida, se declararán protegidas oficialmente a través del acto administrativo denominado como Calificación Definitiva y a partir de ésta empezará a contar la duración del régimen legal de protección.

Para la determinación del precio máximo legal de venta, adjudicación y renta de las viviendas objeto de las ayudas previstas en el Plan de Vivienda, se toma como referencia el denominado Módulo Básico Estatal, que se define como la cuantía en euros por metro cuadrado de superficie útil.

Normalmente, se regula a finales de cada año en base a varios factores tales como precios, tipos de interés, situación general de la economía, etc.

Sobre el Módulo Básico Estatal, serán aplicados unos coeficientes correctores en base a la normativa de la Junta de Andalucia  y al término municipal donde se desarrolle la promoción.

El Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) es el índice de referencia para el cálculo del umbral de ingresos.

Se calcula sumando las casillas 455 (Base Imponible General) y la 465 (Base Imponible del Ahorro) de la Declaración de la Renta de la unidad familiar o en su caso, de la suma de las Declaraciones individuales de las personas que forman la unidad familiar.

Habrá que justificar el cumplimiento de los requisitos de acceso unos 15 días antes del contrato privado de adjudicación definitivo de la vivienda y que deberá ser firmado aproximadamente entre 3 y 6 meses antes de la entrega de llaves.

Dependerá de la situación en la que se ha adquirido la vivienda de la que ya se es propietario. Por ejemplo si ha sido adquirida por título de herencia y no se tiene más del 50% de la propiedad, se podrá acceder a la vivienda protegida, en cambio si se ha adquirido en proindiviso con otra u otras personas, no.

También podrá resultar adjudicatario de una vivienda protegida, en los casos en los que como consecuencia de una sentencia judicial de separación o divorcio, no se le hubiera adjudicado el uso de la vivienda que constituía residencia familiar.