COOPERATIVAS

Una interesante alternativa al acceso a la vivienda, con un ahorro importante en el precio de compra

Descubre en esta sección todas las ventajas de esta fórmula de autopromoción a través de los menús definición, ventajas y documentación relacionada, desde donde podrás descargarte nuestra guía sobre el funcionamiento de las Cooperativas de viviendas.

La Cooperativa de Viviendas es una sociedad y empresa promotora. Los socios son copropietarios de la cooperativa y también usuarios de una vivienda.

Después de constituir la Sociedad con el Notario, los tres socios fundadores, Presidente, Vicepresidente y Secretario, contratan una empresa Gestora para recibir asesoramiento jurídico, técnico, comercial y financiero. La Gestora no promueve la vivienda, el promotor indirecto es el propio socio que se convierte en adjudicatario.

Los socios deben cumplir con los derechos y deberes de pertenecer a la cooperativa.

La reputación, solidez y profesionalidad de la sociedad gestora son clave para el éxito de la promoción. Es importante considerar estos factores al contratar sus servicios.

*Ventajas económicas:*
Ser socio de una cooperativa de viviendas significa ahorrar dinero al promover viviendas a un precio de coste.

*Mayor participación:*
Los socios participan activamente en todas las etapas de la promoción a través de las asambleas, lo que garantiza un interés en lograr la máxima calidad en las viviendas.

*Mayor autonomía:*
Los socios tienen la posibilidad de modificar ciertos aspectos de los proyectos y realizar mejoras en la calidad de las viviendas mediante acuerdo mayoritario.

En resumen, en una cooperativa de viviendas, tú eres quien importa.

LEY DE SOCIEDADES COOPERATIVAS ANDALUZAS.

https://www.juntadeandalucia.es/sites/default/files/2020-04/1337163272TL_37.pdf

Plan Vive en Andalucía, de vivienda, rehabilitación y regeneración urbana de Andalucía 2020-2030.

Guía Informativa «Las Cooperativas de Viviendas»

https://www.juntadeandalucia.es/servicios/publicaciones/detalle/38740.html

PDF GUIA DE COOPERATIVAS DE VIVIENDAS

https://www.juntadeandalucia.es/sites/default/files/2022-02/1337163412COOPERATIVAS_DE_VIVIENDAS.pdf

  1. Qué es una Cooperativa de viviendas
  2. Cual es su objetivo
  3. Características.
  4. ¿Qué hay que conocer sobre las cooperativas?
  5. ¿Cómo se regula una cooperativa de viviendas?
  6. ¿Cómo funciona una cooperativa de viviendas?
  7. Régimen societario
  8. Depósito y garantía.
  9. Disolución
  10. Consejo rector
  11. Régimen de información de los socios
  12. Transmisión de derechos
  13. Secciones
  14. Operaciones con terceros.
  15. Auditoria externa
  16. Beneficios Fiscales
  17. Viviendas protegidas.
  18. Direcciones de interés.

Preguntas Frecuentes

Estimados futuros socios cooperativistas, en este post vamos a intentar explicaros con la mayor claridad posible todas las cantidades económicas que debe aportar un socio cooperativas para sacar adelante su proyecto de vivienda.

Lo primero que se debe aportar es el capital social de la cooperativa, esto es una cuota que se paga para ser socio de la cooperativa y pertenecer a ella. Esta pertenencia es necesaria para la concepción e identidad de la cooperativa y cada uno de sus socios, dado que cada persona tiene un voto y todos los votos tienen el mismo valor, es sin duda algo necesario para el eficaz y eficiente ejercicio de las actividades de la cooperativa, con la intención de satisfacer el fin de la misma, el desarrollo de viviendas para sus asociados.
Este capital social está alrededor de los 500€ a 3000 y es una cantidad que quedará depositada como fondo de la cooperativa, y su fin no es para la promoción de vivienda sino para la constitución y viabilidad de la sociedad cooperativa. Al marcharte de la cooperativa como socio o a la disolución de la misma este capital social es recuperable.

Aportaciones
Las aportaciones del socio cooperativista a cuenta de su vivienda suelen representar entre el 20% y el 25% del precio total de la vivienda, y es lo que se conoce como la entrada. En la mayoría de las ocasiones esta cantidad o parte de la misma tiene como fin la compra o la señalización del suelo.
En cooperativa y en base al plan económico de la promoción existe la posibilidad de realizar cuotas mensuales durante un periodo de tiempo para pagar esta aportación inicial o entrada, facilitando de esta manera la forma de pago en plazos mensuales más cómodos.

«Muchas personas interesadas en adquirir una vivienda a través del régimen cooperativo se preguntan si su dinero está seguro en una cooperativa. Aunque cada vez más personas se interesan esta opción en su segunda época dorada, dudas y reticencias persisten debido a problemas del pasado.

Acceder a una vivienda en régimen cooperativo es altamente seguro para los socios, ya que el fraude es imposible y el dinero aportado está protegido.

La legislación española que regula las cooperativas es muy estricta. La Ley 27/1999, de 16 de julio, establece normas claras a nivel estatal para garantizar que todos los procedimientos se lleven a cabo de manera legal.

Específicamente, los capítulos V y VI del Título I de esta ley regulan el régimen económico y la contabilidad de las cooperativas de viviendas de forma detallada y específica.»

Las cooperativas están sujetas a la Ley de Auditoría de Cuentas, al igual que las demás sociedades.

Gobierno de la Cooperativa:

Estatutos, Consejo Rector y Asambleas.

Cada cooperativa tiene sus propios Estatutos, donde se incluyen los requisitos para ser socio, la estructura organizativa y los órganos de gobierno. También se establece el funcionamiento de la entidad, las relaciones entre los miembros y sus derechos y responsabilidades.

El Consejo Rector administra y representa a la cooperativa, garantizando el cumplimiento de la Ley y los Estatutos, así como tomando decisiones diarias.

Las Asambleas son la máxima expresión de la democracia en una cooperativa de viviendas, ya que es donde todos los socios se reúnen para discutir y tomar decisiones importantes juntos. Es el espacio donde cada socio tiene derecho a expresar su opinión y votar.

Registro de Cooperativas

Hay un Registro Nacional y otros regionales donde todas las cooperativas deben inscribirse obligatoriamente. Esta inscripción garantiza que cualquier persona pueda acceder a los Estatutos y actos inscribibles, así como asegura el cumplimiento de la ley. Los registradores se encargan de velar por este cumplimiento. Además, la cooperativa debe proporcionar una copia de sus estatutos a cada nuevo socio para que los conozca.

Regulación Europea

Desde 2003, las sociedades cooperativas están reguladas en la Unión Europea. Un reglamento y una directiva comunitarios establecen la condición jurídica de la Sociedad Cooperativa Europea. Aunque el reglamento comunitario es directamente aplicable, debe ser adaptado a la legislación nacional, ya que algunos aspectos requieren un mayor desarrollo por parte de cada Estado miembro.

Organizaciones sin fines de lucro, como CONCOVI y sus federaciones territoriales, se dedican a respaldar y proteger los intereses generales de las cooperativas afiliadas. Su principal función es brindar apoyo, asesoramiento y defensa al sector cooperativo. 

Cuenta Ley
En relación a las aportaciones de los socios de la cooperativa para sus viviendas, estas, se mantienen en una cuenta especial y segura llamada Cuenta Ley. Las contribuciones de los socios se manejan exclusivamente en esta cuenta bancaria destinada al pago de las viviendas. Esta cuenta no admite otros fondos de la gestora o de la cooperativa, los cuales deben depositarse en otra cuenta.

Project Monitoring
Esta figura supervisa la cuenta Ley, designado por el banco para garantizar que todos los fondos que salgan de ella se destinen por completo a la construcción de las viviendas. Por lo tanto, la entidad financiera tiene la responsabilidad de velar por el uso de los fondos de la cuenta, en colaboración con la gestora de la cooperativa.

Las cooperativas de viviendas deben contratar avales con una aseguradora para proteger las aportaciones de los socios, a partir de la obtención de la licencia de obra mayor. Esta medida garantiza la devolución de los fondos si un socio se retira o las viviendas no se construyen.

¿Qué pasa con las aportaciones de la licencia de obra mayor? Es posible asegurar estas cantidades con un seguro de caución, aunque obtenerlo no es obligatorio ni sencillo, y depende de la habilidad y experiencia de la gestora.

La actividad inmobiliaria es compleja y requiere la coordinación de varios servicios y conocimientos técnicos para garantizar el cumplimiento de los requisitos legales Las empresas gestoras brindan servicios profesionales a las cooperativas con personal cualificado, con el objetivo de contribuir al éxito de la promoción. Es crucial que las cooperativas de viviendas cuenten con gestoras con experiencia y un historial de viviendas entregadas en cooperativa para lograr sus metas. En resumen, las cooperativas de viviendas son seguras.

La Cooperativa de Viviendas es un grupo que se forma para que los socios construyan sus propias casas. Los cooperativistas son socios de una empresa promotora llamada «La cooperativa» y también serán los dueños de las viviendas que van a construir. Esto significa que los socios de la cooperativa se convertirán en auto-promotores de sus propias viviendas. Además, al hacerlo de esta manera, los socios ahorran dinero en la compra de las casas, porque al no haber un promotor privado ganando dinero, el precio de las viviendas puede ser un 20% o un 25% más barato.

Al construir en cooperativa al precio de coste, no hay un promotor privado que gane dinero por construir y vender las viviendas. En lugar de eso, son los propios socios de la cooperativa quienes serán los encargados de construir las viviendas y también serán los futuros propietarios. Por lo tanto, el precio de las viviendas será simplemente el coste de construcción.

Es importante destacar que los costes de construcción y desarrollo de viviendas abarcan una variedad de servicios que una cooperativa debe contratar para llevar a cabo el proyecto, ya que la cooperativa en sí no cuenta con la capacidad de ejecutarlos por sí misma. Lo mismo ocurre en el caso de un promotor privado, que puede asumir algunos de estos servicios con personal o recursos propios. Es esencial adquirir el suelo, coordinar y gestionar el proyecto a través de una gestora, buscar financiación, diseñar el proyecto con arquitectos, construir las viviendas a través de una empresa constructora y pagar licencias y otros servicios.

Que las cosas se vendan a precios de coste no significa que sean baratas. Como mencionamos antes, al construir viviendas se deben adquirir ciertos servicios que pueden variar en coste según sus características, lo que puede hacer que, aunque a coste, terminen siendo caras. Por ejemplo, el precio del terreno puede ser muy distinto dependiendo de la ubicación; los materiales de construcción pueden tener precios muy diferentes según su calidad; los costes de construcción y los honorarios del arquitecto pueden variar considerablemente dependiendo de la complejidad del proyecto. En resumen, es posible que haya proyectos de alto standing en cooperativas cuyo coste final sea elevado.

En consecuencia, una de las principales características de las cooperativas es que no buscan lucro comercial, sino que buscan que sus socios adquieran viviendas a precios justos de coste. En este modelo, todas las aportaciones económicas se destinan a cubrir todos los gastos de construcción y desarrollo, eliminando los márgenes de ganancia de las promotoras privadas.

Este enfoque de precios de coste se puede aplicar a cualquier tipo de promoción, desde viviendas protegidas hasta viviendas de lujo.

En un régimen cooperativo, surgen preguntas sobre el tipo de vivienda que se puede construir.
En una cooperativa, puedes adquirir y desarrollar viviendas de cualquier tipo. La única diferencia es quién la promueve. En este sistema, tú como comprador promueves tu propia vivienda, lo que la hace más asequible y compartes las ventajas de la cooperativa.
Las cooperativas de vivienda ofrecen diferentes tipos de viviendas, ya sea de alquiler o protegido. La diferencia radica en las ayudas disponibles, los requisitos a cumplir y las limitaciones.
Las viviendas de renta libre no reciben ayuda y están disponibles para cualquier persona que pueda financiarlas. Por otro lado, las viviendas protegidas reciben ayuda financiera y están destinadas a un sector específico de la población que cumple con los requisitos establecidos por las normativas autonómicas.

Vivienda de renta libre

En el caso de las viviendas de renta libre bajo el sistema cooperativo, son promovidas por una empresa privada y su precio varía según el mercado financiero, no por entidades públicas.
Las viviendas de renta libre en el sistema cooperativo se benefician del ahorro económico al actuar como promotores, lo que les permite adquirir su vivienda a un precio estrictamente de coste.

Viviendas protegidas bajo sistema cooperativo 

La vivienda protegida es un tipo de vivienda impulsado por el Gobierno Español en terrenos designados para este fin, con un precio fijado por metro cuadrado por debajo del precio de mercado. El valor es establecido por el Estado y las Comunidades Autónomas.
Estas viviendas deben cumplir ciertas dimensiones y precios máximos, y los compradores deben cumplir requisitos específicos.

Vivienda de protección oficial

La Vivienda de Protección Oficial, conocida ahora como Vivienda de Protección Pública, tiene dos variantes:
VPPB, destinada a personas con recursos económicos limitados que cumplan ciertos requisitos.

Una vivienda de protección pública de precio limitado, también conocida como VPPL, es una vivienda protegida que requiere autorización de la Comunidad Autónoma para su venta o alquiler a un precio limitado durante un período de tiempo determinado.

Al adquirir una vivienda protegida, se puede obtener ayuda financiera del Estado y/o Comunidad Autónoma para la entrada o préstamos necesarios, pero también se deben cumplir ciertas limitaciones. Una de estas limitaciones es que la vivienda debe ser utilizada como residencia habitual y permanente por familias con ingresos inferiores a cierta cantidad especificada.
«Una limitación de su uso radica en que, al estar regulado, no es posible vender la vivienda libremente hasta pasados 10 años desde su adquisición (según la Comunidad Autónoma correspondiente). En caso de querer venderla antes, será necesario obtener autorización de la Comunidad Autónoma y devolver las ayudas recibidas. Esto implica que el precio de venta de la vivienda estará limitado al establecido para las viviendas de protección oficial en la misma zona y bajo el mismo régimen. Además, cabe mencionar que también estarán sujetas al derecho de tanteo y retracto, lo que significa que la administración pública tendrá preferencia para comprar la vivienda antes que cualquier otro interesado.»

Actualmente, para adquirir una vivienda nueva, las opciones más comunes son comprar a una promotora privada o unirse a una cooperativa de viviendas. ¿Cuál es la mejor opción? ¿En quién confiar para lo que podría ser nuestra mayor inversión? ¿Cuáles son las diferencias?

Lo más importante es investigar a quién confiamos nuestro dinero.

El primer paso consiste en investigar las gestoras detrás de las cooperativas o promotoras. Es decir, averiguar a quién confiamos nuestro dinero. Investigar en qué proyectos han participado previamente, cuál es su estabilidad financiera…Los pisos en cooperativa son entre un 20% y un 25% más económicos. En este tipo de viviendas, al ser construidas a precio de coste, no se incluye el margen promotor. La gestora de la cooperativa cobra honorarios que oscilan entre un 6% y un 10%, mucho menos que el margen de un promotor. Se estima que las viviendas construidas en cooperativa son aproximadamente un 20% – 25% más baratas que las de una promoción privada, manteniendo la misma calidad. En cuanto al precio, este puede variar en un 2% sobre la previsión inicial hasta la entrega de las llaves, justificándose por motivos como cambios en los intereses del préstamo, costes de ejecución, o calidad de los materiales.
Si compras una vivienda a una promotora, el precio será fijo y no cambiará. En cambio, al adquirir una vivienda en una promociónada, el precio es fijo y las responsabilidades por posibles errores en los cálculos recaen en el promotor.

Cuando compras una vivienda a un promotor, acuerdas un precio fijo, calidades específicas y plazos determinados, todo detallado en un contrato de compraventa.

Al unirte a una cooperativa para adquirir una vivienda a precio de coste, no significa que sea económico. De hecho, el desembolso inicial puede ser considerable, ya que se debe adquirir el terreno donde se construirán las viviendas. Por ejemplo, en Madrid, el coste del suelo puede representar entre el 30% y el 50% del gasto total.

Protección de las aportaciones

Para muchas personas, el principal miedo al invertir en una Cooperativa es perder el dinero destinado a la compra del terreno. La Ley actual exige la contratación de un seguro que garantice estas aportaciones cuando se obtiene la licencia de obras. Aunque hay seguros y avales disponibles para cubrir estas cantidades, es responsabilidad de la cooperativa y la gestora tramitarlos para contar con una protección completa.

Por lo tanto, es importante verificar que el terreno a adquirir sea definitivo para la cooperativa, y asegurarse de que existen avales o seguros para las aportaciones iniciales.

Las promotoras no reciben pagos por adelantado hasta obtener la licencia de obra.»

En las promotoras, no se reciben cantidades anticipadas hasta que se obtenga la licencia de obra. Los compradores pueden reservar una vivienda con un pago mínimo para comprometerse a comprar, pero el promotor no recibe adelantos hasta que tenga la licencia de obras. Esta medida ofrece una garantía mayor para los compradores y conlleva un riesgo aumentado para el promotor, lo que puede llevar a un aumento de los precios.

Comando una vivienda a un promotor, el comprador no puede retractarse de la operación. Debe completar la compra y cumplir con los pagos y obligaciones de adquisición de la vivienda.

En una cooperativa, el socio que compra una vivienda tiene el derecho de darse de baja voluntariamente. Al unirse a la cooperativa de forma libre, puede retirarse cuando lo desee y recuperar las cantidades que ha aportado. Se puede retener un máximo del 5% del total aportado en caso de una baja no justificada. Sin embargo, si la baja está justificada, que suele ser lo habitual, el socio tiene derecho al reembolso completo de su aportación, aunque la devolución puede demorarse hasta que aparezca otro socio.

Personalizando tu hogar en una cooperativa

A pesar de que los promotores intentan cada vez más adaptar las viviendas a la demanda real, al comprar una vivienda, el comprador no participa en el proceso constructivo y generalmente no tiene influencia en la calidad de los materiales o la distribución del espacio, entre otros aspectos.

En el caso de la cooperativa, el socio participa en todas las decisiones desde el inicio hasta la finalización del proyecto (selección de la constructora, el arquitecto, la gestora, el aparejador…). Todos los riesgos del proyecto recaen en la cooperativa, como posibles retrasos en las obras o aumentos en el precio.

Adquirir una vivienda en cooperativa o comprarla a una promotora no es ni mejor ni peor, simplemente es diferente. Cada persona debe elegir su camino según sus propios criterios.

Los socios de una cooperativa de viviendas generalmente no son expertos en el tema. Por lo tanto, al no tener los conocimientos técnicos necesarios para construir y poner en marcha sus viviendas solos, la cooperativa necesita la ayuda de profesionales como arquitectos, arquitectos técnicos, ingenieros, entidades financieras, contables, fiscalistas y abogados. Estos servicios suelen ser proporcionados por las Gestoras de Cooperativas.

Después de que los socios acuerdan y establecen la cooperativa, contratan los servicios de sociedades mercantiles con ánimo de lucro para gestionar y asesorar a la cooperativa a cambio de un precio acordado. La sociedad gestora debe obedecer a la Ley y actuar con transparencia en favor de la cooperativa, sin acceso a sus fondos económicos. La reputación, solvencia y profesionalismo de la sociedad gestora son esenciales para el éxito de cualquier emprendimiento, por lo que es fundamental considerar estos aspectos al contratar sus servicios.

En resumen, la gestora deberá asegurarse de que el acuerdo por escrito entre la cooperativa y los servicios que va a recibir estén claros, de manera que la responsabilidad civil de la gestora se extienda únicamente si participa activamente en la promoción, evitando así ser considerada como promotora encubierta de las obligaciones de la cooperativa con sus socios.

  • Recibir el encargo de la cooperativa para gestionarla, que debe formalizarse por escrito
  • Seguir siempre las instrucciones acordadas por la Asamblea General y el Consejo Rector de la cooperativa
  • Rendir cuentas a la cooperativa por todas las actuaciones realizadas
  • Proteger los intereses de la cooperativa
  • Contar con la capacidad técnica y profesional necesaria para gestionar el proyecto de manera efectiva

SLP Gestiona, en calidad de Gestora de Cooperativa de viviendas, busca guiar a sus socios cooperativistas y a personas interesadas en adquirir vivienda a través de este método o que deseen unirse a futuras cooperativas de vivienda, proporcionándoles razones y consejos clave recomendados por CONCOVI para realizar este proceso con la mayor seguridad posible.

CONCOVI es la “Confederación de Cooperativas de Viviendas de España” y SLP Gestiona es una de sus Gestoras Homologadas. La principal función de CONCOVI es proteger los intereses de los cooperativistas, por lo que todas las cooperativas afiliadas a la Confederación o a sus Federaciones territoriales han pasado por un proceso de auditoría y aprobación previa para garantizar el correcto funcionamiento y el cumplimiento de la legislación vigente.

CONCOVI supervisa todo el proceso, desde la creación de la cooperativa hasta la entrega de las viviendas, para asegurar su correcto desarrollo y cumplimiento de la ley.

Motivos:

1. Precio: Ofrecemos viviendas a un precio de coste muy competitivo, por debajo del mercado, dirigidas a familias y jóvenes. Al eliminar los márgenes del promotor, el precio final puede ser hasta un 25% más económico.

2. Ubicación: Nuestros socios tienen la libertad de elegir la zona o barrio donde desean construir su vivienda, contando con el apoyo del Registro de Demandantes de Vivienda (RDV) y página web directa de la promoción en SLP Gestiona accediendo a información sobre proyectos y zonas en desarrollo.

3. Participación del socio: Los socios pueden participar en el diseño y construcción de su hogar, tomando decisiones sobre la distribución del espacio, zonas comunes y calidad de los materiales.

4. Financiación: Las cooperativas de vivienda cuentan con la confianza de entidades financieras. CONCOVI colabora con los principales bancos, cajas de ahorro y cooperativas de crédito del país, ofreciendo condiciones especiales de financiación para sus socios.

5. Garantías: La ley coopera y protege a todas las cooperativas que forman parte de CONCOVI velando por el bienestar de los socios y sus familias.

Consejos:

Informarse: Asegúrate de que la cooperativa esté afiliada a CONCOVI o a una Federación Territorial.

Asegurarse: Investiga sobre la gestora para garantizar su experiencia y profesionalidad, claves para el éxito de un proyecto.

Verificar permisos: Asegúrate de la calificación del suelo y conoce el calendario de actuaciones urbanísticas.

Asegurar que los avales y seguros de las entregas a cuenta cumplen con la Ley 20/2015 (https://www.boe.es/eli/es/l/2015/07/14/20/con). Solicitar los Estatutos y Normas de Promoción a la gestora, comprendiendo los derechos y responsabilidades de los socios.
Estar al tanto de la cooperativa acudir a las reuniones asamblearias, y participar de manera activa con los socios y decisiones clave.

¿Cómo opera una cooperativa de viviendas? Los roles clave

Vamos a explicarte de manera sencilla quiénes son los actores involucrados en una cooperativa de viviendas y qué función desempeña cada uno de ellos.

Los Socios Cooperativistas: el corazón de la cooperativa de viviendas

Son los verdaderos protagonistas, ya que el proyecto cobra sentido gracias a su meta común de conseguir una vivienda en las mejores condiciones, al mejor precio posible y en el menor tiempo necesario. Las cooperativas son organizaciones democráticas y participativas. Los socios cuentan con una Asamblea General donde se reúnen para discutir y tomar decisiones relacionadas con el proyecto.

La Asamblea General: ¿Qué democracia no tiene un parlamento?

La Asamblea General es la máxima representación del carácter democrático de una cooperativa de viviendas. Consiste en la reunión de todos los socios cooperativistas para debatir y decidir sobre asuntos que les conciernan, según lo establecido legal o estatutariamente.

Es el espacio donde el socio cooperativista tiene la oportunidad de expresarse y participar activamente.

Entre los temas que competen a la Asamblea General se encuentra la revisión de la gestión social, las cuentas anuales, el informe de gestión y la distribución de los beneficios disponibles.

El Consejo Rector: garantiza el cumplimiento de las normativas y los Estatutos

Para asegurar la correcta gestión y representación de la cooperativa de viviendas, se designa un Consejo Rector responsable de asegurar el cumplimiento tanto de la ley como de los Estatutos de la sociedad. Por lo general, este consejo está compuesto por un presidente, un vicepresidente y un secretario, aunque su composición específica se detalla en los Estatutos de la sociedad. Por lo común, la gestora de la cooperativa forma parte y/o colabora con el Consejo Rector aportando profesionalismo, experiencia y solidez al proyecto frente a las entidades financieras.

La Intervención: supervisión transparente

La Intervención es responsable de vigilar las cooperativas de viviendas. ¿Sabías que cada año una cooperativa debe informar sobre sus finanzas? En la Asamblea General, al menos una persona es elegida para ocupar este cargo, quienes revisan las cuentas para asegurar que todas las transacciones sean claras y oportunas.

La Gestora de la Cooperativa: liderando el proyecto de viviendas cooperativas

En el pasado, los socios se unían y formaban una cooperativa.

En la actualidad, los bancos requieren solvencia y garantías de éxito para financiar, por lo que es común que una gestora especializada sea la encargada de desarrollar el proyecto en un terreno con un grupo numeroso de personas. La actividad inmobiliaria es compleja y necesita coordinación de diferentes servicios, así como conocimientos técnicos para cumplir con las garantías y requisitos legales necesarios.

Las empresas gestoras brindan servicios profesionales a las cooperativas con personal altamente calificado para ayudar en su planificación y experiencia, buscando lograr una promoción exitosa.

Es esencial que las cooperativas cuenten con gestoras con experiencia, cuya gestión se formaliza por contrato escrito y aprobación en la Asamblea General o por el Consejo Rector. Estas gestoras trabajan para el interés común y coordinan el proyecto como un «director de orquesta», garantizando su éxito.

La financiación de la cooperativa por parte de la entidad financiera es crucial, especialmente si el colectivo de socios no posee el 100% de la inversión necesaria. Por lo general, los socios aportan entre el 20% y el 25% del precio de venta de la vivienda, mientras que la entidad financiera cubre el porcentaje restante a través de una hipoteca. Además, la entidad financiera evalúa y financia solo los proyectos viables y profesionalmente gestionados, destacando la importancia de la gestora de la cooperativa.

La entidad financiera trabaja en conjunto con la gestora de la cooperativa para evaluar los riesgos de los cooperativistas y evitar contratiempos con socios que puedan tener dificultades para formalizar su hipoteca. Tanto la gestora como la financiera velan por el interés común.

El Project Monitoring es una exigencia legal de la entidad financiera para garantizar un adecuado control del proyecto. Una vez obtenida la licencia de obra y el préstamo promotor, la entidad impone a la gestora la supervisión del proyecto. Esta labor consiste en verificar los pagos, el avance de la obra, el cumplimiento de los plazos y la correcta realización de los pagos.

De esta manera, la entidad financiera asegura el uso adecuado de los fondos de los cooperativistas, brindando seguridad y respaldo al proyecto. En ciertas áreas específicas, la gestora debe colaborar con técnicos especializados.

Asistencia técnica: Ingenieros de la cooperativa de viviendas

Profesionales de la arquitectura y de la ingeniería se encargan de diseñar los proyectos necesarios para llevar a cabo la construcción y supervisar su avance. Contribuyen al seguimiento de los tiempos y la conformidad con las normativas urbanísticas actuales.

Asistencia jurídica: Asesoramiento legal para la cooperativa de viviendas

Durante el desarrollo del proyecto, las cooperativas deben celebrar diversos contratos y cumplir con todos los requisitos legales. Abogados especializados en temas inmobiliarios supervisan todos los contratos y garantizan que los procedimientos se realicen conforme a la ley.

Asistencia administrativa y contable: Funciones de gestión

La administración adecuada de los fondos de la cooperativa es responsabilidad principal de las gestoras, quienes aseguran que los recursos financieros se manejen correctamente para llevar a cabo el proyecto.

 

SLP Gestiona, en su rol de Gestora de Cooperativa de viviendas, brinda asesoramiento a los socios de la cooperativa y a aquellas personas interesadas en adquirir una vivienda a través de este modelo y beneficiarse de sus ventajas.

Las dos principales ventajas de optar por una vivienda a través de una cooperativa en vez de hacerlo a través de un promotor privado son el ahorro económico y la participación activa del cooperativista en el proyecto.

La situación actual del mercado de la vivienda en España, con precios de suelo en constante aumento y un mercado de alquiler complicado, hace que muchas familias, especialmente jóvenes, no puedan afrontar estos costes y, por lo tanto, se les dificulte acceder a una vivienda.

El modelo cooperativo se destaca como una excelente opción en comparación con la compra tradicional, ya que las viviendas se construyen al costo, lo que representa un ahora significativo en comparación con los precios finales ofrecidos por promotores o constructores privados. En general, con una gestión eficaz, los miembros de la cooperativa pueden ahorrar entre un 20% y un 25% en el precio final de una vivienda.

Además, es importante mencionar algunos costos se pagan en cuotas en lugar de requerir un pago único completo, lo que permite a los miembros de la cooperativa prever los pagos futuros que deberán realizar a medida que avancen los plazos y los procesos de formación de la cooperativa y construcción de las viviendas. Asimismo, las entidades bancarias muestran mayor disposición para otorgar créditos a un grupo de compradores que puedan demostrar una fuente estable de ingresos, en lugar de a un único promotor.

Durante el proceso de construcción de una cooperativa de viviendas, el costo inicial acordado puede cambiar ligeramente, ya que la construcción no está terminada. Estas alteraciones suelen tener un impacto mínimo en el precio final, siendo asumibles por todos los participantes. En caso de ser necesario, un cooperativista puede retirarse en cualquier momento, recibiendo un reembolso de sus aportaciones.

Además de ahorrar dinero, las cooperativas de viviendas fomentan la participación activa de los socios en todo el proceso. Los socios, que actúan como promotores, tienen la libertad de decidir las características de sus viviendas y los servicios incluidos. Asimismo, los socios pueden modificar aspectos del proyecto y mejorar la calidad de las viviendas mediante acuerdos mayoritarios.

La duración promedio de una promoción de viviendas en cooperativa suele ser de dos a tres años con un terreno urbano adecuado. Si no es así, los plazos pueden extenderse. Estos plazos más largos facilitan los pagos a medio plazo comunes en las cooperativas de viviendas.

En resumen, si el socio está bien informado sobre la cooperativa a la que se une y entiende sus características, las ventajas de este tipo de promoción de viviendas son evidentes. La «Ley de Cooperativas» y la presencia de CONCOVI, la «Confederación de Cooperativas de Viviendas de España», garantizan la protección de los derechos de los socios cooperativistas y sus cooperativas.

Una cooperativa de vivienda es una organización sin fines de lucro, creada por un grupo de personas que comparten la necesidad de una vivienda y se unen para acceder a una en las mejores condiciones de calidad y precio.

Es un modelo no especulativo y un estilo de vida colaborativo que garantiza a todos los ciudadanos el derecho a una vivienda digna.

En resumen, una cooperativa de vivienda es un grupo de personas que comparten la necesidad de una vivienda y se unen para acceder a ella mediante la autopromoción en las mejores condiciones de calidad y precio posibles. Esto significa que todos los interesados en adquirir una vivienda en este formato comparten intereses y objetivos comunes, y se encargan de promover y construir sus propias viviendas, lo que les permite ahorrar en comparación con los promotores privados.

Para lograr estos objetivos compartidos, los socios de la cooperativa participan en todas las etapas del proyecto de construcción de viviendas desde el inicio. Esto se lleva a cabo a través de asambleas, donde los socios toman decisiones sobre contratistas, costos, calidad e incluso el diseño de las viviendas.

La creación legal de una cooperativa es una decisión que pertenece únicamente a un grupo de personas (al menos tres en la actualidad) que cumplen los requisitos para ser socios y acuerdan en una asamblea establecer la nueva entidad, o la formalizan directamente a través de un notario.

Ser parte de una cooperativa de viviendas implica ser tanto un promotor indirecto como un futuro propietario de una vivienda.
Esta doble responsabilidad conlleva asumir los derechos y deberes que conlleva la pertenencia a la cooperativa.
Entre las ventajas de ser socio de una cooperativa de viviendas, destaca principalmente el ahorro económico que supone la autogestión de la construcción de viviendas.
Adicionalmente, desde el momento de unirse a la cooperativa, el socio participa en todas las etapas de la promoción a través de las reuniones generales.
Esta intensa participación da lugar al interés que las cooperativas de viviendas siempre han mostrado en lograr la máxima calidad en la construcción de viviendas.

Los socios de una cooperativa deben cumplir con la Ley de Cooperativas, los estatutos, y los acuerdos de la asamblea general y del consejo rector. Cualquier acuerdo que vaya en contra de la ley o de los estatutos puede impugnarse en la corte. En caso de diferencias, la Ley establece procedimientos internos (como audiencias y recursos) para resolver disputas, ya sea a través del comité de recursos o de la asamblea general. Por lo tanto, es importante que cada socio tenga una copia de los Estatutos, y del Reglamento Interno si lo hay, así como una copia de la Ley.

En cuanto a los derechos de los cooperativistas, la Ley 5/2018 (https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2018-10758) de Cooperativas de la Comunidad Andaluza establece lo siguiente:
– Poder votar y ser elegido para cargos en los órganos sociales.
– Presentar propuestas y participar con voz y voto en las decisiones de la asamblea general y otros órganos sociales a los que pertenezcan.
– Recibir la información necesaria para ejercer sus derechos y cumplir con sus obligaciones.
– Participar en la actividad empresarial de la cooperativa para cumplir su objetivo social.

• Los beneficios netos obtenidos en la venta o alquiler de locales comerciales se utilizan para reducir el precio de la vivienda.
• Se actualizan y devuelven las contribuciones al capital social según sea necesario.
• Las cuentas del ejercicio son aprobadas en la asamblea general.
• Se cumplirán normas legales y estatutarias de la sociedad.
Es fundamental destacar que el derecho más importante que la Ley otorga al cooperativista es el acceso a la información, permitiénd solicitar cualquier dato relevante sobre la cooperativa.
Es esencial recordar que las cooperativas se basan en el principio de trato igualitario entre los socios, un principio que debe ser respetado plenamente.

Las obligaciones de los socios cooperativistas incluyen asistir a las reuniones, cumplir acuerdos, participar en las actividades, mantener la confidencialidad, y no competir con la cooperativa sin autorización. Estas obligaciones están establecidas en la ley y los estatutos, derivan de la concepción del socio como auto promotor de las viviendas.

• Cumplir con los cargos para los que fueron elegidos.
• Realizar el pago de sus aportaciones al capital social y otras obligaciones acordadas por el órgano competente, según lo establecido en tiempo y forma.
• Participar en las actividades de formación 

¿Qué se debe verificar antes de ser socio y qué información debe proporcionar la cooperativa al nuevo socio?
El derecho a la información en las cooperativas de vivienda es un derecho fundamental en el concepto cooperativo (las cooperativas se forman para construir viviendas para los socios, tomando decisiones juntos).

Antes de unirse a la cooperativa, el futuro socio debe asegurarse de que cumple con ciertos requisitos, especialmente si va a comprometerse económicamente con ella:

– Verificar que la cooperativa esté legalmente establecida y registrada, ya sea en el Registro de Cooperativas de la Comunidad Andaluza, si es local, o en el Registro de la Dirección General de Fomento de la Economía Social del Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales, si es nacional. Puede comprobarse la inscripción solicitando información al Registro correspondiente.
– Comprobar que la cooperativa tenga una cuenta bancaria propia donde se ingresen las aportaciones de los socios.
– Las aportaciones deben estar aseguradas por una compañía de seguros, la cual la cooperativa proporcionará una vez se cumplan los requisitos de la promoción establecidos.

Antes de unirse a una promoción específica:

Siguiendo los pasos siguientes:
* Aclarar la situación del terreno donde se planea construir:
* Determinar la propiedad: si es terreno público, de la cooperativa o si hay algún tipo de contrato vigente.
* Verificar la situación urbanística: si está urbanizado o qué autorización tiene para construir. Si no está urbanizado, se debe tener al menos aprobado Plan Parcial, lo cual se puede verificar en el Ayuntamiento local.
* Contar con un proyecto técnico o básico, o al menos un Anteproyecto.
* Establecer claramente los planes de pago y el programa de financiación.
* Tener plazos estimados para la realización de las obras.

Al ser socio:
– Definir claramente cualquier cuota de mantenimiento no reembolsable y su valor.
– Cumplir con las aportaciones al capital social establecidas en los estatutos.
– Recibir una copia de los estatutos de la cooperativa.
– Que todos los detalles de la relación socio-cooperativa estén incluidos en el contrato de incorporación o en las normas de la promoción para que el socio conozca sus derechos y responsabilidades en todo momento.

Aportaciones y contribuciones económicas de los socios a su cooperativa
Existen tres tipos de aportaciones: aportaciones al capital social, cuota de ingreso periódica, y aportaciones para financiar la vivienda y anexos.

Normas legales aplicables a las cooperativas de viviendas
Principales normativas:

• Ley 5/2018 Comunidad Andaluza (https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2018-10758)
• Ley 20/1990 de 19 de diciembre, Régimen de Cooperativas.
• Ley 57/1968, por la percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.
• Ley 38/1999 de 5 de noviembre, Ordenación de la Edificación.
• Ley 1/2001 de 29 de marzo, establece la duración máxima y el régimen de silencio administrativo de ciertos procedimientos.
• Ley (estatal) 27/1999 de 16 de julio, de Cooperativas.
• Real Decreto 136/2002 de 1 de febrero, aprueba el Reglamento del Registro de Cooperativas.
Información de contacto:
• Registro de Cooperativas de la Comunidad de ANDALUCIA.